PV auf vermieteten Gebäuden: Steuern sauber trennen
09.10.2026
Die PV-Steuerbefreiung erfasst unter bestimmten Voraussetzungen Anlagen-Einnahmen – nicht pauschal die Gebäudevermietung. Entscheidend sind getrennte Prüfungen: Vermietungseinkünfte, PV-Erträge und Umsatzsteuer.
Drei steuerliche Ebenen statt einer
Bei einem vermieteten Gebäude laufen steuerlich nicht automatisch alle Einnahmen in einen Topf. Die Miete für Grundstück, Haus oder Wohnung gehört grundsätzlich zur Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Davon getrennt ist zu prüfen, ob Einnahmen aus dem Betrieb der Photovoltaikanlage unter die besondere Einkommensteuerbefreiung des § 3 Nr. 72 EStG fallen. Eine PV-Anlage auf einem Mietshaus macht also nicht schon deshalb die Gebäudemiete steuerfrei.
Wann PV-Einnahmen befreit sein können
Für die Befreiung zählen die im Marktstammdatenregister ausgewiesene Bruttoleistung und die gesetzliche Höchstgrenze: höchstens 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit sowie höchstens 100 kWp insgesamt je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft. Maßgeblich sind die Einheiten und die Anlagen, die derselbe Betreiber verantwortet – nicht einfach nur die Größe des Daches. Bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Anlagen oder mehreren Eigentümern sollte daher zuerst festgehalten werden, wer Betreiber ist und welche weiteren Anlagen auf ihn entfallen.
Eigentümer und Betreiber müssen nicht identisch sein
Ein vermieteter Standort schließt die Einkommensteuerbefreiung nicht schon aus: Laut BMF muss der Betreiber der PV-Anlage nicht zugleich Eigentümer des Gebäudes sein. Auch Vergütungen für Stromlieferungen an Mieter zählen zu den erfassten Einnahmen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Beispiel: Eine Eigentümerin lässt die Dachanlage von einer Betreibergesellschaft führen. Für die Einordnung ist dann nicht allein der Grundbucheintrag entscheidend, sondern auch, wer die Anlage betreibt und wem ihre Einnahmen zufließen.
Umsatzsteuer separat prüfen
Die einkommensteuerliche Befreiung beantwortet nicht die Umsatzsteuerfrage. Eine bloße Anmietung der Anlage ist laut BMF keine Lieferung und unterliegt dem Regelsteuersatz. Dazu kommt die Gebäudevermietung: Das Umsatzsteuer-Handbuch nennt Stromlieferungen durch den Vermieter in der Regel als übliche Nebenleistung zur Grundstücksvermietung. Deshalb sind Anlagenvertrag, Mietvertrag, Stromlieferung und Abrechnung getrennt zu lesen, statt die umsatzsteuerliche Behandlung aus der einkommensteuerlichen Befreiung abzuleiten.
Praktische Unterlagen für die Abgrenzung
Für eine nachvollziehbare Zuordnung helfen vier Unterlagen: der Nachweis zur registrierten Anlagenleistung, eine Übersicht aller vom selben Betreiber geführten Anlagen, der Betreiber- und Einspeisevertrag sowie Miet- und Stromlieferverträge. Notieren Sie außerdem, ob Strom als Teil der Betriebskosten weitergegeben oder gesondert geliefert und abgerechnet wird. Das ist keine Ersatzprüfung durch das Finanzamt, macht aber sichtbar, welche Einnahme zur Immobilie und welche zum PV-Betrieb gehört.
Grenzen der Faustregel
Die Befreiung betrifft bestimmte PV-Einnahmen und Entnahmen, nicht jede Aktivität rund um ein vermietetes Gebäude. Überschreitet die Anlage die Leistungsgrenzen oder liegt sie nicht auf, an oder in einem Gebäude, kann die Sonderregel nicht greifen; auch die Zuordnung bei mehreren Betreibern kann den Befund verändern. Umsatzsteuerlich sind Vertragsinhalt und tatsächliche Leistung maßgeblich. Bei größeren Mieterstrommodellen, gewerblich genutzten Gebäuden oder Anlagenleasing sollte die konkrete Vertrags- und Betreiberstruktur fachlich geprüft werden.